วัตถุประสงค์หลัก

1. เข้าใจ "วงจรภาษี" ของธุรกิจเช่า ตั้งแต่วันเริ่มลงทุนจนถึงวัน Exit ขายทรัพย์ เพื่อวางโครงสร้างภาษีตั้งแต่วันแรก ไม่ใช่รอแก้ปัญหาในวันที่ยื่นแบบ หรือวันที่ถูกเรียกตรวจ

2. เปรียบเทียบโครงสร้างภาษี บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล ในทุกจังหวะการตัดสินใจ เพื่อเลือกโครงสร้างที่เหมาะกับลักษณะธุรกิจ กระแสเงินสด และแผนระยะยาว ของผู้ประกอบการแต่ละราย

3. วางระบบเอกสาร สัญญาเช่า และการรับรู้รายได้อย่างมืออาชีพ ให้ธุรกิจสามารถอธิบายต่อกรมสรรพากรได้อย่างถูกต้อง พร้อมลดความเสี่ยงการถูกประเมินภาษีย้อนหลังในอนาคต

หัวข้อการเรียนรู้

1. Tax Map ของธุรกิจอสังหาเพื่อการเช่า ภาพรวมภาษีแบบ Entry → Hold → Exit ในหน้าเดียว แผนที่ภาษีที่ผู้ประกอบการต้องเห็นก่อนตัดสินใจซื้อทรัพย์ชิ้นแรก

2. วันรับทรัพย์เข้ามาให้เช่า — ภาษีที่เกิดทันที ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง อากรแสตมป์ เปรียบเทียบบุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล — ต้นทุนไหนต่อยอดได้ ต้นทุนไหนกลายเป็น sunk cost ไปตลอดกาล

3. โครงสร้างผู้ถือทรัพย์ — ซื้อในชื่อใครดีที่สุด จุดตัดสินใจที่ส่งผลตลอดวงจรชีวิตทรัพย์ ทั้งภาษีรายได้ ค่าเสื่อม VAT และภาษีวันขาย รู้ก่อนเซ็นโอน วางโครงสร้างถูกตั้งแต่วันแรก

4. เส้นแบ่งระหว่าง "ค่าเช่า ม.40(5)" กับ "ธุรกิจบริการ ม.40(8)" กรณีศึกษา Apartment, Pool Villa, Hostel และเช่ารายวัน จุดที่ธุรกิจเช่าหลายแห่งข้ามเกณฑ์ VAT 1.8 ล้านโดยไม่รู้ตัว — และเริ่มส่งผลต่อโครงสร้างภาษีทั้งธุรกิจ”

5. รายได้ค่าเช่าของบุคคลธรรมดา เปรียบเทียบการหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 10–30% กับหักตามจริง พร้อมแนวทางจัดเก็บเอกสารค่าใช้จ่ายที่หลายคนปล่อยทิ้ง — กลายเป็นต้นทุนที่หักไม่ได้

6. รายได้ค่าเช่าของนิติบุคคล การรับรู้รายได้ค่าเช่าล่วงหน้า เงินกินเปล่า เงินแป๊ะเจี๊ยะ รวมถึงการลงบัญชีเงินมัดจำที่ห้ามรับรู้เป็นรายได้ — ผิดจุดนี้ ภาพรวมงบการเงินผิดทั้งระบบ

7. ค่าเสื่อมราคาอาคาร — เครื่องมือบริหารภาษีที่เจ้าของธุรกิจไม่ควรมองข้าม ค่าเสื่อมอาคาร 5% ต่อปี เฟอร์นิเจอร์ งานระบบ และทรัพย์สินที่ใช้ในธุรกิจเช่า "รายได้เงียบ" ที่หักภาษีได้โดยไม่ต้องจ่ายเงินจริง “เครื่องมือบริหารกำไรภาษีที่ผู้ประกอบการจำนวนมากยังใช้ไม่เต็มประสิทธิภาพ”

8. ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อทรัพย์ให้เช่า เปรียบเทียบผลกระทบทางภาษีระหว่างบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล จังหวะที่ "กระแสเงินสดจริง" กับ "กำไรทางภาษี" อาจไม่ใช่เรื่องเดียวกัน

9. หัก ณ ที่จ่ายค่าเช่า 5% ใครมีหน้าที่หัก ใครเป็นผู้ออกหนังสือรับรอง ใครได้คืนภาษี พร้อมแนวทางออกแบบสัญญาเช่ากับผู้เช่านิติบุคคลให้กระแสเงินสดธุรกิจไม่สะดุด

10. อากรแสตมป์สัญญาเช่า อัตรา 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา จุดที่ผู้ประกอบการมักมองข้าม แต่ปรับเพิ่มสูงสุด 6 เท่าตอนสรรพากรเข้าตรวจ

11. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราที่อยู่อาศัย vs อัตราพาณิชย์ จังหวะที่ทรัพย์ถูกจัดเป็น "เชิงพาณิชย์" และผลกระทบทางภาษีที่ตามมาในระยะยาว

12. VAT กับธุรกิจให้เช่า เมื่อไรควรอยู่ในระบบ VAT เมื่อไรควรวางโครงสร้างเพื่อบริหาร VAT อย่างเหมาะสม รวมถึงเทคนิคการแยกค่าเช่าและค่าบริการในสัญญาเดียวกันเพื่อรองรับการตรวจสอบ

13. เงินประกัน เงินมัดจำ เงินกินเปล่า และค่าตอบแทนล่วงหน้า ความแตกต่างของผลกระทบทางภาษีในแต่ละประเภท รู้ก่อนเก็บ ป้องกันการถูกประเมินย้อนหลังจากการจัดประเภทเงินรับผิดพลาด

14. ค่าซ่อมแซม vs ค่าปรับปรุง เส้นแบ่งที่บางมาก แต่ผลต่างคือ "รายจ่ายปีเดียว" หรือ "ทรัพย์สินรอตัดค่าเสื่อม 20 ปี" หลักการตัดสินใจตามแนวสรรพากร พร้อมเอกสารประกอบที่ต้องเตรียม

15. ค่าบริหารจัดการ ค่านายหน้า และค่าใช้จ่ายในการปล่อยเช่า ค่าทำความสะอาด ค่าเอเจนต์ ค่าส่วนกลาง ส่วนไหนหักได้เต็ม และจุดที่ต้องระวังว่าจะกลายเป็น "เงินได้ของผู้รับ" จนเกิดหน้าที่หัก ณ ที่จ่ายเพิ่ม

16. ภาษี Airbnb / โฮมสเตย์ / เช่ารายวันผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ การจัดประเภทเงินได้ระหว่าง ม.40(5) กับ ม.40(8) แนวทางยื่นภาษีจากรายได้ที่แพลตฟอร์มต่างประเทศจ่ายผ่านบัญชี และจุดเสี่ยงที่สรรพากรจับตามองในปัจจุบัน

17. การเช่าระยะยาว 30 ปี และสิทธิเก็บกิน ภาษีและค่าธรรมเนียมในวันจดทะเบียนกรมที่ดิน แนวทางรับรู้รายได้ก้อนใหญ่ตลอดอายุสัญญา รวมถึงการใช้สิทธิเก็บกินเป็นเครื่องมือวางแผนภาษีระหว่างเครือญาติและการสืบทอดธุรกิจ

18. BOT / BTO / สัญญาเช่าสร้าง — เช่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ โครงสร้างภาษีที่ซับซ้อนระหว่างเจ้าของที่ดิน ผู้ลงทุนสร้าง และผู้เช่าใช้ประโยชน์ ต้นทุนการก่อสร้างใครเป็นผู้แบกในงบภาษี และจังหวะที่อาคารต้องตกเป็นของเจ้าของที่ดินมีภาษีเกิดทันที

19. Tax Strategy ระหว่างถือครองทรัพย์ เทคนิคการเลือกหักเหมาหรือหักตามจริงในแต่ละช่วงของธุรกิจ เพื่อบริหารภาระภาษีให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริงในแต่ละปี

20. จากบุคคลธรรมดาสู่นิติบุคคล จังหวะที่ควรย้ายทรัพย์เข้าบริษัท ภาษีที่เกิดในวันโอน และแนวทางจัดโครงสร้างให้ไม่ต้องเสีย SBT ซ้ำซ้อน พร้อมเปิดทางขอสินเชื่อสถาบันการเงิน

21. โครงสร้างหลายบริษัทสำหรับธุรกิจเช่าระดับกลาง บริษัทถือทรัพย์ บริษัทบริหาร และบริษัทให้บริการ แยกความเสี่ยง แยกภาระภาษี และเตรียมพร้อมสำหรับการขยายธุรกิจในอนาคต

22. ภาษีเงินปันผล และการบริหารรายได้ผู้ถือหุ้น การใช้เครดิตภาษีเงินปันผล ม.47 ทวิ ที่ผู้ถือหุ้นหลายคนยังไม่เคยขอ พร้อมแนวทางวางกระแสเงินสดระหว่างบริษัทกับผู้ถือหุ้นอย่างมีประสิทธิภาพ

23. การส่งต่อทรัพย์เช่าให้ทายาท เปรียบเทียบการโอนโดยเสน่หา พินัยกรรม และการถือผ่านบริษัทที่ส่งต่อเป็นหุ้น ต้นทุนภาษีระยะยาวของแต่ละทางเลือก เพื่อวางแผนสืบทอดธุรกิจเช่าให้รุ่นลูกอย่างมีประสิทธิภาพ

24. Exit Strategy สำหรับบุคคลธรรมดา มาตรา 49 ทวิ การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากราคาประเมินกรมที่ดิน แนวทางเลือก Final Tax หรือรวมคำนวณใน ภงด.90 พร้อมตัวอย่างการคำนวณจริง

25. Exit Strategy สำหรับนิติบุคคล หลัก "ราคาสูงที่สุด" ระหว่างราคาขายจริงกับราคาประเมินกรมที่ดิน จังหวะที่นิติบุคคลเสียภาษีหนักกว่าที่คาดหากตั้งราคาขายต่ำเกินจริง

26. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) ในวันขายทรัพย์ กรณียกเว้นของบุคคลธรรมดาเมื่อถือเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้าน 1 ปี และผลกระทบที่นิติบุคคลต้องเสีย 3.3% ทุกกรณี — ต้องวางแผนล่วงหน้า

27. แนวโน้มกฎหมายใหม่ และผลกระทบต่อธุรกิจเช่า ประเด็นสำคัญที่ผู้ประกอบการควรติดตาม รวมถึงร่างกฎหมายที่อาจเปลี่ยนหลักคำนวณภาษีวันขาย เพื่อเตรียม Exit Plan และโครงสร้างธุรกิจในอนาคต

28. การโอนทรัพย์ออกจากนิติบุคคล และการปิดบริษัท เปรียบเทียบต้นทุนภาษีของการขายทรัพย์ออก การจ่ายปันผลเป็นทรัพย์สิน และการเลิกกิจการ เพื่อเลือกแนวทาง Exit ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับสถานการณ์ของผู้ประกอบการ

29. แนวตรวจสอบย้อนหลังของธุรกิจเช่า ข้อมูลที่สรรพากรใช้ในการวิเคราะห์รายได้ — บัญชีธนาคาร ข้อมูลแพลตฟอร์ม สัญญาที่จดทะเบียน พร้อมแนวทางเตรียมเอกสารและระบบบัญชีให้พร้อมรองรับการตรวจสอบ

30. การยื่นแบบ ภงด.90 สำหรับผู้มีรายได้ค่าเช่าหลายทรัพย์ การจัดประเภทเงินได้ ม.40(5) ที่ถูกต้องตามลักษณะทรัพย์ และแนวทางบริหารค่าใช้จ่ายให้เหมาะกับแต่ละทรัพย์ในแบบเดียวกัน

31. Case Study ธุรกิจเช่าจริง วิเคราะห์ปัญหาที่ผู้ประกอบการพบจริงจากเคสในห้องเรียน แนวทางแก้ปัญหาเฉพาะหน้า และการวางระบบภาษีระยะยาวสำหรับธุรกิจเช่า

Bonus Session

ถาม–ตอบเชิงลึกจากเคสผู้เรียนจริง พร้อมเข้ากลุ่มไลน์ห้องเรียนปิดสำหรับแลกเปลี่ยนประสบการณ์กับผู้สอนและผู้ประกอบการในวงการเช่า ติดตามประเด็นภาษีและกฎหมายที่อัปเดตในระยะยาว