คู่มือวางโครงสร้างภาษีอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ประกอบการ

คำถามว่า “ควรจดบริษัทไหม” มักถูกตอบแบบสั้นเกินไป เช่น รายได้ถึง 1.8 ล้านหรือยัง เพื่อนแนะนำให้จด หรือจดแล้วดูน่าเชื่อถือกว่า

แต่สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คำถามนี้ตอบจากรายได้อย่างเดียวไม่ได้ เพราะต้องดูโมเดลธุรกิจ ประเภททรัพย์ วิธีรับเงิน เอกสารต้นทุน เป้าหมายการกู้ และแผนออกจากธุรกิจในอนาคต

Decision Matrix — เลือกจากตัวแปรจริง

สิ่งที่ต้องตอบให้ได้ก่อนเลือกโครงสร้าง

• ใครเป็นผู้ถือที่ดิน
• ใครเป็นเจ้าของใบอนุญาตปลูกสร้าง
• ใครเป็นผู้รับเงินจากลูกค้า
• ต้นทุนก่อสร้างออกเอกสารในชื่อใคร
• จะใช้บัญชีเพื่อขอสินเชื่อหรือไม่
• รายได้เป็นขายอสังหาฯ บริการ ค่าเช่า หรือค่านายหน้า
• มีความเสี่ยง VAT, SBT, WHT หรือภาษีเงินได้ตรงจุดใด

ธุรกิจสร้างบ้านขายและบ้านสั่งสร้างดูเหมือนใกล้กัน แต่ในทางภาษีมีจุดต่างสำคัญมาก เพราะบางกรณีเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ บางกรณีเป็นการรับจ้างทำของ หรือเป็นบริการที่ต้องพิจารณาภาษีมูลค่าเพิ่ม

จุดเสี่ยงที่ย้อนกลับไปแก้ยาก

• ซื้อที่ดินในชื่อหนึ่ง แต่ก่อสร้างและรับเงินในอีกชื่อหนึ่ง
• ใบอนุญาตปลูกสร้างไม่สัมพันธ์กับผู้รับเงินหรือผู้ขายจริง
• ต้นทุนก่อสร้างออกเอกสารไม่ครบ หรือออกผิดชื่อ
• รับเงินลูกค้าเข้าบัญชีส่วนตัว แต่ขายในนามบริษัท
• โอนกรรมสิทธิ์แล้ว แต่ยังปิดต้นทุนจริงไม่ได้
• ยอดขายสูง แต่งบการเงินไม่รองรับการขอสินเชื่อรอบถัดไป

ก่อนเริ่มโครงการ ต้องตอบให้ได้

คำว่า Flipping มักถูกใช้รวมกันหลายแบบ เช่น ซื้อบ้านเก่ามารีโนเวทขาย ซื้อสิทธิแล้วขายต่อ เป็นนายหน้า หรือร่วมลงทุนกับเจ้าของเดิม แต่ในทางภาษี แต่ละแบบมีผลต่างกันมาก

SBT กับอากรแสตมป์ ต้องแยกให้ถูก

การขายอสังหาริมทรัพย์บางกรณีอยู่ในบังคับภาษีธุรกิจเฉพาะ บางกรณีไม่อยู่ในบังคับภาษีธุรกิจเฉพาะและเสียอากรแสตมป์แทน โดยทั่วไปไม่ใช่การเสียซ้ำสองฐานในธุรกรรมเดียวกัน

สิ่งที่คนทำ Flipping ต้องเตรียม

• หลักฐานราคาซื้อจริง
• หลักฐานค่าซ่อมแซม รีโนเวท และค่าบริหารงาน
• สัญญาระหว่างเจ้าของทรัพย์ ผู้ลงทุน และผู้ขาย
• หลักฐานการรับเงินและแบ่งกำไร
• หลักฐานว่าผู้ใดมีหน้าที่เสียภาษีจากรายได้แต่ละส่วน
• แผนภาษีตั้งแต่ก่อนซื้อ ไม่ใช่หลังขายได้แล้ว

ธุรกิจรับจำนอง รับซื้อฝาก หรือรับทรัพย์หลุด เป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงทางภาษีสูง เพราะข้อเท็จจริงทางธุรกิจกับผลทางภาษีมักไม่ตรงกับความเข้าใจของผู้ประกอบการ

หลายคนมองว่า “ขายฝาก” เป็นเพียงหลักประกันในการกู้เงิน แต่ในทางภาษี การขายฝากเกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ การรับรู้เงินได้ มูลค่าทรัพย์ และจังหวะเวลาที่เกิดภาระภาษี

จำนองในมุมภาษี

ถ้าปล่อยเงิน รับจำนอง และรับดอกเบี้ยเป็นปกติ ต่อเนื่อง หรือมีลักษณะเป็นธุรกิจ อาจต้องพิจารณาว่าเข้าลักษณะการประกอบกิจการโดยปกติเยี่ยงธนาคารพาณิชย์หรือไม่

ขายฝากในมุมภาษี

ขายฝากเป็นนิติกรรมที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากตั้งแต่วันทำสัญญา โดยผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่คืนภายในกำหนดเวลา การมองว่าเป็น “แค่เงินกู้มีหลักประกัน” จึงอาจทำให้เข้าใจภาษีผิดตั้งแต่ต้น

Timeline ภาษีขายฝาก

ก่อนสรุปภาษีทรัพย์หลุด ต้องตรวจอะไรบ้าง

• สัญญาขายฝากเดิม
• วันทำสัญญาและวันครบกำหนดไถ่
• มีการขยายเวลาไถ่หรือไม่
• มีหลักฐานการรับเงิน การวางสินไถ่ หรือการชำระเงินจริงหรือไม่
• มีการแจ้งเตือนหรือส่งไปรษณีย์ตอบรับตามเงื่อนไขหรือไม่
• วันที่กรรมสิทธิ์เด็ดขาดเกิดขึ้นเมื่อใด
• ราคาประเมิน ราคาตลาด และราคาที่รับซื้อฝากต่างกันเท่าใด
• ผู้รับซื้อฝากเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล
• หลังทรัพย์หลุด มีการนำทรัพย์ไปขายต่อหรือถือไว้ต่อ

บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล ในทรัพย์หลุด

การแบ่งที่ดินขายเป็นแปลงย่อย เป็นอีกหนึ่งโมเดลที่ผู้ประกอบการมักเข้าใจผิด โดยเฉพาะกรณีที่คิดว่า “ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรร” จึงไม่น่าจะเป็นธุรกิจ หรือไม่น่าจะมีภาษีธุรกิจเฉพาะ

ในทางภาษี ต้องดูพฤติกรรมทั้งหมด เช่น การแบ่งแปลง การทำถนน การถมดิน การทำสาธารณูปโภค การประกาศขายหลายแปลง และเจตนาทางการค้าหรือหากำไร

จัดสรร vs ไม่จัดสรร

ตรวจตัวเองก่อนแบ่งแปลงขาย

ภาษีที่ต้องดูในที่ดินแบ่งแปลงขาย

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีเงินได้นิติบุคคล
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ หากเข้าลักษณะขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร
• อากรแสตมป์ กรณีไม่เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ณ วันโอน
• ต้นทุนที่ดิน ต้นทุนถมดิน ถนน ไฟฟ้า ประปา และค่าใช้จ่ายพัฒนาโครงการ
• การรับรู้รายได้สิ้นปี ไม่ใช่ดูเฉพาะภาษีที่กรมที่ดิน

ธุรกิจอสังหาเพื่อการเช่า เช่น บ้านเช่า ห้องเช่า Pool Villa หรือการบริหารปล่อยเช่าแทนนักลงทุน เป็นกลุ่มที่ต้องระวังเรื่อง VAT มากเป็นพิเศษ เพราะรายได้บางส่วนอาจเป็นค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่บางส่วนอาจเป็นค่าบริการ

ปัญหาส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ที่คำว่า “เช่า” แต่อยู่ที่รายละเอียดในสัญญา ใบเสร็จ การรับเงิน และบริการที่ให้ผู้เช่าหรือผู้เข้าพัก

ต้องแยกรายได้ก่อน

Pool Villa ต้องระวังอะไร

• ขายบ้านให้ลูกค้า แต่มีสัญญาบริหารปล่อยเช่าต่อ
• การันตีผลตอบแทนให้นักลงทุน
• รับเงินค่าเช่าแทนเจ้าของทรัพย์
• มีรายได้หลายฐานในบัญชีเดียว เช่น ค่าเช่า ค่าบริการ ค่าแม่บ้าน ค่าอาหาร
• ใช้ภาษีซื้อก่อสร้างผิดประเภท
• แยกหน่วยธุรกิจขายทรัพย์กับหน่วยธุรกิจบริการไม่ชัด

ก่อนทำ Rental ต้องตอบให้ได้