ผู้รับซื้อฝากเสียภาษีตอนไหนบ้าง

ผู้รับซื้อฝาก (เจ้าหนี้/นายทุน) มีภาษีโผล่หลายจังหวะกว่าที่คิด ไม่ใช่แค่ตอนทรัพย์หลุด แต่ตั้งแต่วันรับซื้อฝาก ขยายเวลาไถ่ ไถ่ถอน ไปจนถึงขายต่อหลังหลุด บทความนี้ไล่ครบทั้ง 5 จังหวะ พร้อมมาตราและคำวินิจฉัย

ภาพรวม 5 จังหวะของผู้รับซื้อฝาก

1. รับซื้อฝาก — เป็นผู้จ่ายเงิน มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายจากผู้ขายฝาก (ม.50(5)) ดำเนินการที่กรมที่ดิน
2. ขยายเวลาไถ่ — ค่าตอบแทนการขยายที่เก็บได้เป็นเงินได้ประเภทที่ 8 แต่ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
3. ไถ่ถอน (ภายในกำหนด) — มีเงินได้ 2 รายการ (โอนทรัพย์คืน + สินไถ่) ได้รับยกเว้นธุรกิจเฉพาะ
4. ทรัพย์หลุด — ได้กรรมสิทธิ์เด็ดขาด เกิดเงินได้ในวันที่หลุด
5. ไถ่ถอนเกินกำหนด/ขายต่อหลังหลุด — เกิดรายได้ 2 ครั้ง

1) ตอนรับซื้อฝาก

ผู้รับซื้อฝากเป็นผู้จ่ายเงินให้ผู้ขายฝาก จึงมีหน้าที่หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายจากผู้ขายฝากตามมาตรา 50(5) และนำส่ง โดยทำพร้อมการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ส่วนภาระภาษีฝั่งผู้ขายฝากดูที่ ภาษีของผู้ขายฝาก

2) ขยายเวลาไถ่

การขยายเวลาไถ่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน รวมเวลาทั้งหมดไม่เกิน 10 ปี ค่าตอบแทนการขยายที่ผู้รับซื้อฝากเรียกเก็บถือเป็นประโยชน์เพิ่ม คือเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 8 ของผู้รับซื้อฝาก แต่ ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะไม่ใช่การขาย

3) ตอนไถ่ถอน (ภายในกำหนด)

เมื่อผู้ขายฝากมาไถ่คืนภายในกำหนด ฝั่งผู้รับซื้อฝากเกิดเงินได้ประเภทที่ 8 ถึง 2 รายการ

1. การโอนทรัพย์คืน — ถือเป็นการขายคืน คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ (ม.49 ทวิ) และนำภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายไปเครดิตได้ (ม.60)
2. สินไถ่ — ส่วนที่ได้รับถือเป็นเงินได้

ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (ม.3(15) พ.ร.ฎ.240 และ 365) แต่เงินได้นี้ไม่เป็น Final Tax ต้องนำไปรวมคำนวณ และมีอากรแสตมป์ (ตราสาร 28) กับค่าธรรมเนียมไถ่ถอนแปลงละ 50 บาท (อ้างอิง กค 0702/5866 และ กค 0706/763)

4) ตอนทรัพย์หลุด (ผู้ขายฝากไม่มาไถ่)

เมื่อทรัพย์หลุด ผู้รับซื้อฝากได้กรรมสิทธิ์เด็ดขาดและเกิดเงินได้ คิดจากราคาหรือค่าอันพึงมีในวันที่หลุด (มาตรา 9 ทวิ) หากหาไม่ได้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ (มาตรา 49 ทวิ) กรณีบุคคลธรรมดาหักค่าใช้จ่ายเหมา 60% ได้ (พ.ร.ฎ.11 ม.8(27)) จังหวะนี้ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะและอากร (กค 0702/7725) รายละเอียดบุคคล vs นิติบุคคลดูที่ ทรัพย์หลุดขายฝาก บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล

5) ไถ่ถอนเกินกำหนด หรือขายต่อหลังทรัพย์หลุด — เกิดรายได้ 2 ครั้ง

จุดที่พลาดกันบ่อย: ถ้าผู้ขายฝากมาขอไถ่หลังเลยกำหนด (ทรัพย์หลุดไปแล้ว) หรือผู้รับซื้อฝากนำทรัพย์ที่หลุดไปขายต่อ จะเกิดรายได้ 2 ครั้ง

1. ครั้งที่หนึ่ง — ตีมูลค่าเป็นเงินได้ตอนทรัพย์หลุดก่อน (ตามจังหวะที่ 4)
2. ครั้งที่สอง — การขายคืน/ขายต่อถือเป็นการขายใหม่ (มาตรา 39) บุคคลธรรมดาเลือก Final Tax ได้ (มาตรา 48(4)) และถ้าขายเป็นทางค้าหากำไรต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (ม.91/2(6) พ.ร.ฎ.342)

เป็นผู้รับซื้อฝาก แล้วไม่แน่ใจว่าแต่ละจังหวะต้องเสียอะไร? เช็กความเสี่ยงภาษีของเคสคุณก่อน ทั้งตอนรับซื้อ ไถ่ถอน และทรัพย์หลุด

→ เช็กความเสี่ยงภาษีขายฝาก-จำนอง  |  ดูคอร์สภาษีจำนอง ขายฝาก

สรุป

ผู้รับซื้อฝากมีภาษีตั้งแต่วันรับซื้อ (หน้าที่หัก ณ ที่จ่าย) ขยายเวลาไถ่ (ค่าตอบแทนเป็นเงินได้) ไถ่ถอน (เงินได้ 2 รายการ ยกเว้นธุรกิจเฉพาะ) ทรัพย์หลุด (เงินได้ตามราคาอันพึงมี) และถ้าไถ่เกินกำหนดหรือขายต่อจะเกิดรายได้ถึง 2 ครั้ง เข้าใจครบทุกจังหวะแล้วจะไม่พลาดภาษีที่มองไม่เห็น

อ่านต่อในชุดบทความนี้

• ภาษีขายฝาก-จำนอง ใครเสียภาษีตอนไหนบ้าง (ภาพรวมทั้งระบบ)
• ทรัพย์หลุดขายฝาก บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล
• ภาษีของผู้ขายฝาก ตอนทำสัญญาและตอนไถ่ถอน
• ขายฝาก vs จำนอง ต่างกันอย่างไร แบบไหนภาระภาษีน้อยกว่า

ดูภาพรวมทั้งหมดที่ คู่มือภาษีอสังหาฯ ฉบับเต็ม

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำวินิจฉัยภาษีรายกรณี ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ