ทรัพย์หลุดขายฝาก บุคคล vs นิติบุคคล

ทรัพย์ที่หลุดจากขายฝากแล้วนำไปขายต่อ มีภาษี 2 ชั้น ชั้นแรกตอนทรัพย์หลุด และชั้นที่สองตอนขายต่อ ที่สำคัญคือ ถือในนามบุคคลธรรมดากับนิติบุคคล เสียภาษีต่างกันมาก บทความนี้เทียบให้เห็นชัดทุกหัวข้อ

เข้าใจให้ตรงก่อน: ทรัพย์หลุดขายฝากไม่ต้องไปจดทะเบียนโอนเพิ่มที่กรมที่ดิน เพราะกรรมสิทธิ์โอนให้ผู้รับซื้อฝากตั้งแต่วันทำสัญญาแล้ว (มาตรา 491) สิ่งที่ "หลุด" คือสิทธิไถ่ของผู้ขายฝาก แต่ในทางภาษี ผู้รับซื้อฝากยังต้องรับรู้รายได้และเสียภาษี ทั้งกรณีบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล

ภาษีตอนทรัพย์หลุด คิดอย่างไร

วันที่ทรัพย์หลุดคือวันที่เกิดเงินได้ คำนวณจากราคาหรือค่าอันพึงมีในวันนั้น (มาตรา 9 ทวิ) หากหาราคาดังกล่าวไม่ได้ ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ (มาตรา 49 ทวิ) จากนั้นเมื่อนำไปขายต่อจึงเกิดภาษีอีกชั้นหนึ่ง

เทียบภาษี: บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล

ฐานภาษีเงินได้

• บุคคลธรรมดา: เงินได้ประเภทที่ 8 คำนวณอัตราก้าวหน้า (สูงสุด 35%)
• นิติบุคคล: รวมเป็นกำไรสุทธิ เสียภาษีนิติบุคคลตามมาตรา 65 (สูงสุด 20%)

การหักค่าใช้จ่าย

• บุคคลธรรมดา: หักเหมาตามปีถือครอง (พ.ร.ฎ.165) หรือหักตามจริง
• นิติบุคคล: หักรายจ่ายตามจริง

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

• บุคคลธรรมดา: คิดจากราคาประเมิน (ม.49 ทวิ) หักโดยผู้จ่าย (ม.50(5))
• นิติบุคคล: ถูกหัก 1% (ม.69 ตรี)

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

• บุคคลธรรมดา: เสียถ้าขายภายใน 5 ปีนับแต่วันรับซื้อฝาก (ม.91/2(6))
• นิติบุคคล: เสียเสมอ เพราะถือเป็นทรัพย์ที่มีไว้ในการประกอบกิจการ (ม.4(5) พ.ร.ฎ.342)

สิทธิ Final Tax

• บุคคลธรรมดา: เลือกได้ (ม.48(4)) หากไม่ได้มุ่งค้าหากำไร
• นิติบุคคล: ไม่มี ต้องรวมคำนวณกำไรสุทธิ

ควรถือแบบไหน

สำหรับบุคคลธรรมดา จุดที่กัดจริงคือตอนทรัพย์หลุดและสินไถ่ที่ถูกรวมเข้าฐานก้าวหน้าซึ่งขึ้นได้ถึง 35% เทียบกับนิติบุคคลที่เพดาน 20% แต่จะสรุปว่านิติบุคคลถูกกว่าเสมอก็ไม่ได้ เพราะยังมีภาษีตอนถอนกำไรออกและต้นทุนการมีนิติบุคคล จุดพิจารณาจริงคือโครงสร้างรายได้ของแต่ละคน ที่ต้องวางแผนให้รัดกุม ไม่ใช่ดูแค่อัตราสูงสุด เจาะลึกเคสทรัพย์หลุดเพิ่มได้ที่ ขายฝากทรัพย์หลุด ต้องเสียภาษีเมื่อไหร่

มีทรัพย์หลุดจากขายฝากแล้วกำลังจะขายต่อ? เช็กก่อนว่าควรถือในนามบุคคลหรือนิติบุคคล และเข้าข่ายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไหม

→ เช็กความเสี่ยงภาษีทรัพย์หลุด  |  ดูคอร์สภาษีจำนอง ขายฝาก

สรุป

ทรัพย์หลุดขายฝากมีภาษี 2 ชั้น (ตอนหลุด + ตอนขายต่อ) และไม่ต้องจดทะเบียนโอนเพิ่ม บุคคลธรรมดาเสียแบบก้าวหน้าและเลือก Final Tax ได้ ส่วนนิติบุคคลรวมเป็นกำไรสุทธิและเสียธุรกิจเฉพาะเสมอ การเลือกโครงสร้างที่เหมาะกับรายได้ของตัวเองคือกุญแจสำคัญ

อ่านต่อในชุดบทความนี้

• ภาษีขายฝาก-จำนอง ใครเสียภาษีตอนไหนบ้าง (ภาพรวมทั้งระบบ)
• ผู้รับซื้อฝากเสียภาษีตอนไหนบ้าง
• ภาษีของผู้ขายฝาก ตอนทำสัญญาและตอนไถ่ถอน

ดูภาพรวมทั้งหมดที่ คู่มือภาษีอสังหาฯ ฉบับเต็ม

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำวินิจฉัยภาษีรายกรณี ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ