ภาษีของผู้ขายฝาก ตอนทำสัญญาและไถ่ถอน

คนที่เอาทรัพย์ไปขายฝากมักคิดว่ายังไม่ได้ขายจริง เลยไม่น่ามีภาษี ความจริงคือกฎหมายถือว่าขายฝาก = การขายตั้งแต่วันทำสัญญา ภาระภาษีจึงมาทันทีตอนจดทะเบียน ไม่ใช่ตอนไถ่หรือตอนทรัพย์หลุด บทความนี้ไล่ว่าตอนทำสัญญาเสียอะไรบ้าง ต่างกันอย่างไรระหว่างมุ่งค้ากับไม่มุ่งค้า และตอนไถ่ถอนผู้ขายฝากมีหน้าที่อะไร

ขายฝาก = "ขาย" ตั้งแต่วันทำสัญญา ภาษีจึงมาทันที

ตามมาตรา 491 กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายฝากตกไปยังผู้รับซื้อฝากตั้งแต่วันทำสัญญา และในทางภาษีถือเป็นการขายตามมาตรา 39 เงินที่ผู้ขายฝากได้รับจึงเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 8 ผลคือมีภาระภาษีตั้งแต่วันจดทะเบียนขายฝาก ไม่ต้องรอให้ทรัพย์หลุดหรือมีการไถ่

ตอนทำสัญญาขายฝาก เสียอะไรบ้าง

• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 2% ของราคาประเมิน (จ่ายที่กรมที่ดิน)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ผู้รับซื้อฝากหักจากผู้ขายฝาก (ม.50(5)) คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ (ม.49 ทวิ)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าเข้าลักษณะขายเป็นทางค้าหากำไร (ม.91/2(6))
• อากรแสตมป์ 0.5% (ตราสาร 28(ข)) เฉพาะกรณีไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

เพดานคุ้มครองผู้ขายฝาก: ตามมาตรา 499 และ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562 ผลตอบแทน (ส่วนต่างสินไถ่) คิดได้ไม่เกิน 15% ต่อปี ถ้ากำหนดสินไถ่ไว้สูงเกินกว่านั้น ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ตามราคาขายฝากจริงบวกผลตอบแทนเพียง 15% ต่อปี

จุดเปลี่ยนภาษี: มุ่งค้าหากำไรหรือไม่

การหักค่าใช้จ่าย

• ไม่มุ่งค้า: มรดก/รับให้โดยเสน่หา หักเหมา 50%; ได้มาทางอื่น หักเหมาตามปีถือครอง (พ.ร.ฎ.165) หรือเลือกหักตามจำเป็นและสมควร
• มุ่งค้า: หักตามจริง (ม.8 ทวิ พ.ร.ฎ.11)

สิทธิเลือก Final Tax

• ไม่มุ่งค้า: เลือกได้ (ม.48(4))
• มุ่งค้า: ไม่ได้ ต้องรวมคำนวณ เว้นแต่เข้า ม.4(6) ที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายและเสียธุรกิจเฉพาะแล้ว จึงเลือกไม่รวมได้ (พ.ร.ฎ.376)

เพดานภาษีหัก ณ ที่จ่าย

• ไม่มุ่งค้า: ถ้าภาษีที่คำนวณเกิน 20% ของราคาขาย ให้เสียเพียง 20%
• มุ่งค้า: คำนวณตามจริง (รายได้ใช้ราคาประเมิน ม.49 ทวิ)

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

• ไม่มุ่งค้า: ได้รับยกเว้นเมื่อเข้าเงื่อนไข (ดูด้านล่าง) แต่แม้เป็นมรดก/เสน่หาก็ยังมีโอกาสต้องเสียหากเข้าลักษณะตาม พ.ร.ฎ.342
• มุ่งค้า: เสีย 3.3% จากยอดรายรับก่อนหักรายจ่าย

Final Tax หรือยื่นรวม? จุดที่หลายคนพลาดเงินคืนภาษี

กรณีไม่ได้มุ่งค้าหากำไร ตอนสิ้นปีผู้ขายฝากเลือกได้ 2 ทาง คือนำเงินได้ไปยื่นรวมในแบบ ภ.ง.ด.90 หรือปล่อยให้ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายเป็น Final Tax (จบ ไม่ต้องยื่นรวม) คนส่วนใหญ่มักเลือกปล่อยให้เป็น Final Tax โดยอัตโนมัติ

สิ่งที่หลายคนไม่รู้คือ ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายตอนจดทะเบียนมักเป็นเงินก้อนใหญ่ ยิ่งทรัพย์ถือครองมานานและได้มาด้วยวิธีอื่นที่ไม่ใช่มรดก/เสน่หา ยอดที่ถูกหักยิ่งสูง ในหลายกรณีถ้านำไปยื่น ภ.ง.ด.90 จริง จะคำนวณภาษีได้ต่ำกว่าที่ถูกหักไป จึงขอคืนภาษีหัก ณ ที่จ่ายได้เป็นจำนวนมาก แต่เพราะไม่ทราบ จึงปล่อยให้เป็น Final Tax และเสียสิทธิขอคืนไปอย่างน่าเสียดาย

ก่อนปล่อยให้เป็น Final Tax ลองคำนวณเทียบก่อน ว่าถ้ายื่นรวมในแบบ ภ.ง.ด.90 แล้วจะได้ภาษีคืนหรือไม่ โดยเฉพาะคนที่มีเงินได้อื่นไม่สูงนัก เพราะเงินที่ขอคืนได้อาจมากกว่าที่คิด

ส่วนกรณีมุ่งค้าหากำไร เช่น สร้างบ้านขาย หรือจัดสรรที่ดินขาย แล้วนำมาขายฝาก ตอนสิ้นปีไม่มีสิทธิเลือก ต้องนำรายได้มายื่นเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเต็มจำนวน โดยไม่ได้รับยกเว้น

ภาษีธุรกิจเฉพาะ ยกเว้นเมื่อไหร่

ผู้ขายฝากไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หากเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่ง

• ได้อสังหาฯ มาเกิน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา
• ได้มาทางมรดก
• ใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี

ถ้าเข้าข้อยกเว้นเหล่านี้ จึงเสียเพียงอากรแสตมป์ 0.5% แทน

ข้อยกเว้นข้างต้นไม่ได้ครอบคลุมทุกกรณีเสมอไป แม้ทรัพย์จะได้มาทางมรดกหรือเสน่หา หากการขายเข้าลักษณะเป็นทางค้าหากำไรตามเงื่อนไขอื่นใน พ.ร.ฎ.342 (เช่น เป็นทรัพย์ที่มีไว้ในการประกอบกิจการ หรือการให้โดยเสน่หาที่ไม่เข้าข้อยกเว้น) ก็ยังอาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ควรตรวจเงื่อนไขเป็นรายกรณี

ตอนไถ่ถอน: ผู้ขายฝากกลับมาเป็น "ผู้มีหน้าที่หัก ณ ที่จ่าย"

เมื่อผู้ขายฝากนำสินไถ่มาไถ่คืนภายในกำหนด สิ่งที่ต้องจ่ายคือสินไถ่ตามสัญญาและค่าธรรมเนียมไถ่ถอนแปลงละ 50 บาท ตอนนี้ผู้ขายฝากไม่มีเงินได้ เพราะเป็นฝ่ายจ่ายเงินเพื่อรับทรัพย์ของตนคืน

แต่มีหน้าที่ที่มักถูกมองข้าม: การที่ผู้รับซื้อฝากโอนทรัพย์คืนถือเป็นการขายฝั่งผู้รับซื้อฝาก ดังนั้นผู้ขายฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินจึงมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายจากผู้รับซื้อฝาก ตามมาตรา 50(5) (รายละเอียดฝั่งผู้รับซื้อฝากดูที่ ผู้รับซื้อฝากเสียภาษีตอนไหนบ้าง) ในทางปฏิบัติผู้รับซื้อฝากมักผลักภาระให้ผู้ขายฝากเป็นผู้ออกค่าภาษีและอากรของการโอนคืน ทั้งที่ตามกฎหมายเงินได้เป็นของผู้รับซื้อฝาก ผู้ขายฝากจึงควรตกลงเรื่องผู้รับภาระให้ชัดในสัญญาตั้งแต่ต้น

ตอนทรัพย์หลุด ผู้ขายฝากเสียเพิ่มไหม?

ไม่เสียเพิ่ม เพราะเสียภาษีไปแล้วตั้งแต่ตอนทำสัญญา เมื่อทรัพย์หลุด ภาระภาษีจะตกไปที่ผู้รับซื้อฝาก ดูได้ที่ ทรัพย์หลุดขายฝาก บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล

กำลังจะเอาทรัพย์ไปขายฝาก แล้วไม่รู้ว่าจะโดนภาษีเท่าไหร่? เช็กก่อนว่าเคสคุณเข้าข่ายมุ่งค้าไหม ได้รับยกเว้นธุรกิจเฉพาะหรือเปล่า และเลือก Final Tax ได้หรือไม่

→ เช็กความเสี่ยงภาษีผู้ขายฝาก  |  ดูคอร์สภาษีจำนอง ขายฝาก

สรุป

ผู้ขายฝากเสียภาษีหนักที่สุดตอนทำสัญญาเพราะถือเป็นการขายแล้ว ทั้งค่าธรรมเนียม 2% ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และธุรกิจเฉพาะหรืออากร โดยกรณีไม่มุ่งค้าจะเบากว่ามาก (หักเหมา เลือก Final Tax และมักยกเว้นธุรกิจเฉพาะ) ตอนไถ่ถอนไม่มีเงินได้แต่มีหน้าที่หัก ณ ที่จ่ายจากผู้รับซื้อฝาก และตอนทรัพย์หลุดไม่ต้องเสียเพิ่ม

อ่านต่อในชุดบทความนี้

• ภาษีขายฝาก-จำนอง ใครเสียภาษีตอนไหนบ้าง (ภาพรวมทั้งระบบ)
• ผู้รับซื้อฝากเสียภาษีตอนไหนบ้าง
• ทรัพย์หลุดขายฝาก บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล

ดูภาพรวมทั้งหมดที่ คู่มือภาษีอสังหาฯ ฉบับเต็ม

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำวินิจฉัยภาษีรายกรณี ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ