ภาษีขายฝาก-จำนอง: ใครเสียภาษีตอนไหนบ้าง

ขายฝากกับจำนองใช้ทรัพย์ไปขอเงินเหมือนกัน แต่ต่างกันที่ "กรรมสิทธิ์" — ขายฝากโอนกรรมสิทธิ์ทันทีและสรรพากรมองเป็นการขายตั้งแต่วันทำสัญญา ส่วนจำนองไม่โอนกรรมสิทธิ์จึงไม่มีภาษีเงินได้ตอนจดจำนอง ความต่างนี้ทำให้ภาษีเกิดคนละจังหวะ บทความนี้รวมทุกจังหวะที่ภาษีโผล่ไว้ในที่เดียว แล้วลิงก์ไปเจาะลึกแต่ละกรณี

ขายฝากกับจำนองต่างกันตรงไหน

ขายฝาก = โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว แต่มีสิทธิไถ่คืน ตามมาตรา 491 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ตกไปยังผู้รับซื้อฝากทันที โดยผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่คืนภายในกำหนด ถ้าไม่ไถ่ทรัพย์ก็ "หลุด" เป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาด

จำนอง = เอาทรัพย์ค้ำประกัน กรรมสิทธิ์ยังอยู่กับลูกหนี้ ตามมาตรา 702 เป็นการเอาทรัพย์ตราไว้เป็นประกันหนี้ ไม่ส่งมอบและไม่โอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์ยังเป็นของผู้จำนองจนกว่าจะมีการบังคับคดี อยากเทียบสองทางแบบเต็ม อ่านที่ ขายฝาก vs จำนอง ต่างกันอย่างไร

ไทม์ไลน์ภาษี: ใคร–เสียอะไร–ตอนไหน

ภาพรวมทุกจังหวะที่ภาษีเกิด ตัวเลขและมาตราอ้างอิงตามกรมที่ดินและประมวลรัษฎากร แต่ละจังหวะมีบทความเจาะลึกแยก

ขายฝาก

1. ทำสัญญาขายฝาก (ผู้ขายฝาก) — ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 2% ของราคาประเมิน + ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย + ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% กรณีทางค้าหากำไร หรืออากรแสตมป์ 0.5%
2. ขยายเวลาไถ่ (คู่สัญญา/ผู้รับซื้อฝาก) — ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน รวมเวลาไถ่ไม่เกิน 10 ปี ค่าตอบแทนการขยายที่ผู้รับซื้อฝากเก็บถือเป็นเงินได้ที่ต้องเสียภาษี แต่ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (ไม่ใช่การขาย)
3. ไถ่ถอน (ภายในกำหนด) (ผู้รับซื้อฝาก) — มีเงินได้ประเภทที่ 8 จากสินไถ่และการโอนทรัพย์คืน และถูกหัก ณ ที่จ่าย (เครดิตได้); ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
4. ทรัพย์หลุด (ไม่ไถ่) (ผู้รับซื้อฝาก ทั้งบุคคลและนิติบุคคล) — เกิดเงินได้ในวันที่ทรัพย์หลุด คิดจากราคาหรือค่าอันพึงมี (มาตรา 9 ทวิ) หากหาไม่ได้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ (มาตรา 49 ทวิ); ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

จำนอง

1. จดจำนอง (ผู้จำนอง/ผู้รับจำนอง) — ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน (สูงสุด 200,000 บาท) + อากรแสตมป์เงินกู้ 0.05% (สูงสุด 10,000 บาท); ไม่มีภาษีเงินได้ ส่วนดอกเบี้ยที่ผู้รับจำนองได้รับถือเป็นเงินได้ และอาจเข้าภาษีธุรกิจเฉพาะหากปล่อยกู้เป็นปกติธุระ
2. บังคับคดี/ขายทอดตลาด (ลูกหนี้ ในฐานะผู้ขาย) — ภาษีโอนเหมือนการขายทั่วไป: ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย + ภาษีธุรกิจเฉพาะ + ค่าธรรมเนียมโอน (ประกาศขายทอดตลาดมักกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นผู้รับภาระ)

ขายฝาก: 4 จังหวะที่ภาษีเกิด

1) ตอนทำสัญญาขายฝาก — เพราะถือเป็นการขาย ผู้ขายฝากจึงมีภาระภาษีทันทีตั้งแต่วันทำสัญญา ทั้งค่าธรรมเนียม 2% ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (หรืออากร 0.5%) รายละเอียดอยู่ที่ ภาษีของผู้ขายฝาก

2) ขยายเวลาไถ่ — ขยายได้แต่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน รวมไม่เกิน 10 ปี ในทางปฏิบัติผู้รับซื้อฝากมักเก็บค่าตอบแทนการขยาย ซึ่งเป็นเงินได้ที่ต้องเสียภาษี ไม่ใช่จังหวะปลอดภาษี อ่านต่อที่ ผู้รับซื้อฝากเสียภาษีตอนไหนบ้าง

3) ตอนไถ่ถอน (ภายในกำหนด) — ฝั่งผู้รับซื้อฝากมีเงินได้ทั้งจากสินไถ่และการโอนทรัพย์คืน และได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ดูแบบละเอียดที่ ผู้รับซื้อฝากเสียภาษีตอนไหนบ้าง

4) ตอนทรัพย์หลุด — วันที่ทรัพย์หลุดคือวันที่เกิดเงินได้ คิดจากราคาอันพึงมีในวันนั้น และเมื่อนำไปขายต่อยังมีภาษีอีกชั้น ซึ่งบุคคลกับนิติบุคคลต่างกัน อ่านที่ ทรัพย์หลุดขายฝาก บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล

จำนอง: 2 จังหวะที่ภาษีเกิด

1) ตอนจดจำนอง — ไม่มีภาษีเงินได้ มีเพียงค่าจดจำนอง 1% (สูงสุด 200,000 บาท) และอากรเงินกู้ 0.05% (สูงสุด 10,000 บาท) แต่ดอกเบี้ยที่ผู้รับจำนองได้รับเป็นเงินได้ และถ้าปล่อยกู้เป็นปกติธุระอาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเยี่ยงธนาคารพาณิชย์ ดูที่ จำนองถูกบังคับคดี ขายทอดตลาด มีภาษีอะไรบ้าง

2) ตอนบังคับคดี/ขายทอดตลาด — ถือเป็นการขาย ภาระภาษีตามกฎหมายตกที่ลูกหนี้ กรณีบุคคลธรรมดาและทรัพย์ไม่มุ่งค้า ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็น Final Tax ได้ (มาตรา 48(4)) รายละเอียดที่ จำนองถูกบังคับคดี ขายทอดตลาด มีภาษีอะไรบ้าง

3 จุดที่คนเข้าใจผิดบ่อย

• "จำนองไม่ต้องเสียภาษีเลย" — จริงครึ่งเดียว ตอนจดไม่มีภาษีเงินได้ก็จริง แต่ดอกเบี้ยที่ผู้รับจำนองได้คือเงินได้ และถ้าปล่อยกู้เยี่ยงธนาคารพาณิชย์ยังต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของดอกเบี้ย ส่วนภาษีโอนมาตอนบังคับคดี
• "ขายฝากเหมือนเอาทรัพย์ไปค้ำ ยังไม่ได้ขาย" — ผิด สรรพากรมองขายฝากเป็นการขายตั้งแต่วันทำสัญญา ผู้ขายฝากจึงมีภาระภาษีทันที
• "ทรัพย์หลุดแล้วเอาไปขายต่อ ไม่ต้องเสียอะไร" — ผิด วันที่หลุดก็เป็นเงินได้แล้ว และตอนขายต่อยังมีภาษีอีกชั้น

ไม่แน่ใจว่าเคสขายฝาก/จำนองของคุณเสี่ยงภาษีข้อไหน? เครื่องมือเช็กความเสี่ยงภาษีอสังหาฯ ช่วยไล่ให้เห็นว่าเคสของคุณเข้าจุดไหน ก่อนภาษีย้อนหลังจะตามมา

→ เช็กความเสี่ยงภาษีขายฝาก-จำนอง  |  ดูคอร์สภาษีจำนอง ขายฝาก

สรุป

กุญแจสำคัญคือ "กรรมสิทธิ์โอนหรือไม่" ขายฝากโอนกรรมสิทธิ์จึงมีภาษีตั้งแต่วันทำสัญญาและมีจังหวะภาษีอีกหลายจุด ส่วนจำนองไม่โอนกรรมสิทธิ์จึงเบากว่าตอนต้น แต่ภาษีจะมาเมื่อบังคับคดี และดอกเบี้ยฝั่งผู้รับจำนองก็เป็นเงินได้ที่ต้องเสียภาษี

อ่านต่อในชุดบทความนี้

• ผู้รับซื้อฝากเสียภาษีตอนไหนบ้าง
• ทรัพย์หลุดขายฝาก บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล
• ภาษีของผู้ขายฝาก ตอนทำสัญญาและตอนไถ่ถอน
• จำนองถูกบังคับคดี ขายทอดตลาด มีภาษีอะไรบ้าง
• ขายฝาก vs จำนอง ต่างกันอย่างไร แบบไหนภาระภาษีน้อยกว่า

ดูภาพรวมทั้งหมดที่ คู่มือภาษีอสังหาฯ ฉบับเต็ม

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำวินิจฉัยภาษีรายกรณี ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ